Pahl GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Gabriele Pahl

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Lexika

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung

Wenn der Mietvertrag keine Regelung zu den Schönheitsreparaturen enthält, muss der Vermieter sie auf seine Kosten ausführen. Das dürfte allerdings die Ausnahme sein. Im Regelfall wird im Mietvertrag dem Mieter die Renovierungspflicht übertragen. In diesem Fall muss der Mieter dann die erforderlichen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführen. Voraussetzung ist allerdings, dass die im Mietvertrag getroffene Regelung wirksam ist.

Zu den Schönheitsreparaturen zählt alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt wird und mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann, insbesondere Tapezieren, Kalken und Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper und der Heizungsrohre, Streichen der Innentüre und der Fenster und Außentüren von innen.

Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters

Die Gerichte haben für den Mieter unangemessen nachteilige Regelungen serienweise für unwirksam erklärt. Hauptgrund: Der Vermieter darf vom Mieter keine Renovierung verlangen, wenn sie nicht notwendig ist. Unwirksam sind deshalb alle Klauseln, nach denen eine Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung verlangt werden kann. Und auch die starren Fristenregelungen, nach denen Mieter stets nach Ablauf einer bestimmten Zeit renovieren müssen, wurden für unwirksam erklärt. Die Folge einer unwirksamen Klausel: Statt selbst renovieren zu müssen, kann der Mieter seinen Renovierungsbedarf einfach beim Vermieter anmelden.

Urteil

Unwirksam ist laut BGH (Az. VIII 178/05) eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan durchführen muss. Das gilt auch für eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt (BGH, Az. VIII ZR 184/14 und VIII ZR 242/13), weil eine solche Klausel den Mieter dazu verpflichtet, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen.

Fristenplan

In der Praxis wird im Mietvertrag häufig ein Fristenplan vereinbart, nach dem der Mieter innerhalb bestimmter Zeiträume die Wohnung zu renovieren hat. Zulässig sind solche Fristen nur, wenn sie angemessen sind und lediglich eine Regel vorgeben, dass nach ihrem Ablauf im Allgemeinen Renovierungsarbeiten erforderlich sind. Ausnahmen müssen also möglich bleiben, wenn der Mieter beweisen kann, dass die Wohnräume noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Die Fristen sind für die einzelnen Räume unterschiedlich bemessen. Folgende Regelfristen werden für angemessen gehalten:

  • Küche, Bad, Duschräume: alle drei Jahre,

  • Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: alle fünf Jahre,

  • andere Nebenräume: alle sieben Jahre.