Steuer-Lexikon

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1. Allgemeines

Die Grundsteuer gehört wie die Gewerbesteuer zu den Realsteuern (§ 3 Abs. 2 AO), die von den Gemeinden erhoben werden. Sie wird als sog. Sollertragsteuer verstanden, da sie eine Besteuerung des Vermögensbestandes zum Gegenstand hat. Steuergegenstand ist der Grundbesitz (§ 2 GrStG), ohne Berücksichtigung der jeweils persönlichen Verhältnisse oder Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners (Tipke/Lang (Seer), Steuerrecht, § 13 Rn. 201). Ihre Erhebung knüpft nach § 10 GrStG an die Zurechnung von Grundbesitz an. Die Bemessung der Grundsteuer bestimmt sich anhand des Einheitswertes des Grundbesitzes, vgl. § 13 Abs.1 Satz 2 GrStG. Hierbei haben individuellen Belastungen des Grundbesitzes, beispielsweise Hypotheken im Zusammenhang mit Grundstücken, keinen Einfluss auf die Höhe.

Anders als bei der Erbschaftsteuer (Überblick Erbschaftsteuer - Schenkungsteuer) und der Grunderwerbsteuer ergeben sich durch die Einführung einer Bedarfsbewertung mit erheblich höheren Grundstückswerten ab 1997 für die Grundsteuer keine entsprechenden Auswirkungen. Insoweit bleibt es bei den bisherigen Wertansätzen.

Maßgebend ist grundsätzlich der Einheitswert zum 01.01.1964 respektive zum 01.01.1935 für Grundbesitz in den neuen Bundesländern. Diese Bewertungsmethode steht jedoch - entsprechend zu § 19 Abs. 1, § 12 Abs. 3 ErbStG i.V.m. §§ 138 ff. BewG - unter Berücksichtigung des Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs.1 GG auf dem Prüfstand (vgl. BVerfG, Beschl. v. 07.11.2006, 1 BvL 10/02). Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

Weiter ist auf eine beim BVerfG anhängige Verfassungsbeschwerde hinzuweisen. Inhalt der Beschwerde ist (wiederum) die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer bei selbst genutzten Immobilien. Gegen einen Grundsteuermessbescheid kann daher unter Verweis auf das Verfahren Einspruch eingelegt, respektive die Aufhebung des Bescheides beantragt werden i.S.v. § 20 Abs. 1 Nr. 2b, Abs. 2 Nr. 3 GrStG. Gegen eine Ablehnung ist dann der Einspruch statthaft.

2. Steuerpflicht (Steuerobjekt und -befreiungen sowie Steuersubjekt)

Steuerpflichtig ist nur Grundbesitz im Inland (§ 1 GrStG i.V.m BewG, dort insbesondere § 1 f., §§ 68 ff. BewG). Dazu gehören

In engen Grenzen regeln die §§ 3 - 8 GrStG Befreiungen von der Grundsteuer. Die Befreiungen hängen dabei von der objektiven Nutzungsart des Grundbesitzes ab. Die Eigentümerstellung oder sonstige persönliche Befreiungsgründe wie Alter, niedriges Einkommen oder hohe Belastung des Grundbesitzes spielen für eine Befreiung keine Rolle. Im Einzelnen gelten danach Steuerbefreiungen für

Gemäß § 8 GrStG ist eine teilweise Steuerbefreiung möglich, sofern ein räumlich abgrenzbarer Teil des Steuergegenstandes für steuerbegünstigte Zwecke i.S.v. §§ 3 und 4 GrStG verwandt wird. Bei räumlich nicht abgrenzbaren Zwecken eines Steuergegenstandes tritt eine Steuerbefreiung ein, wenn die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen.

3. Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird jährlich erhoben, vgl. § 28 GrStG. Ihre Ermittlung erfolgt in drei Stufen:

4. Grundsteuermessbetrag

Durch das Finanzamt wird zunächst in einem besonderen Grundsteuermessbescheid ein Grundsteuermessbetrag festgesetzt (§§ 13 bis 15 GrStG). Er beträgt jeweils bezogen auf den Einheitswert des Grundbesitzes in den alten Bundesländern per 01.01.1964 (neue Bundesländer zum 01.01.1935 und überdies zum Teil abweichende Steuermesszahlen) bei

Zuständig für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Grundbesitz liegt.

5. Hebesatz

Auf den Grundsteuermessbetrag wendet die Gemeinde, in der der Grundbesitz liegt, einen Hebesatz an, d.h. sie multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit einem prozentualen Vervielfältiger, um die Grundsteuer zu ermitteln, §§ 25 ff. GrStG.

Man unterscheidet dabei gemäß § 25 Abs. 4 GrStG grundsätzlich zwischen

Beispiel:
Der in der Gemeinde B-Stadt gelegene Grundbesitz hat einen Einheitswert von 45.000 EUR. Die Gemeinde hat einen Hebesatz Grundsteuer "A" von 220 % und Grundsteuer "B" von 340 %. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um

a) einen landwirtschaftlichen Betrieb

b) ein Einfamilienhaus

c) eine Eigentumswohnung

Lösung:

a)Grundsteuermessbetrag:
Einheitswert 45.000 EUR x 6,0 Prom. =270,00 EUR
Grundsteuer "A":
Messbetrag x Hebesatz 220 % =594,00 EUR
b)Grundsteuermessbetrag:
Einheitswert 38.346,89 EUR x 2,6 Prom. =99,70 EUR
6.653,11 EUR x 3,5 Prom. =23,29 EUR
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122,99 EUR
Grundsteuer "B":
Messbetrag x Hebesatz 340 % =418,15 EUR
c)Grundsteuermessbetrag:
Einheitswert 45.000 EUR x 3,5 Prom. =157,50 EUR
Grundsteuer "B":
Messbetrag x Hebesatz 340 % =535,50 EUR

6. Verfahrensfragen

Schuldner der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der zivilrechtliche Eigentümer des Grundbesitzes sowie unter Berücksichtigung von § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO der sog. wirtschaftliche Eigentümer (§ 10 Abs. 1 GrStG) oder nach Abs. 2 ein Erbbauberechtigter. Gehört ein Grundstück mehreren Personen, haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer, § 10 Abs. 3 GrStG. Die Gemeinde kann somit die Grundsteuer in voller Höhe bei einem Miteigentümer beitreiben, wenn beispielsweise die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.

Neben den eigentlichen Steuerschuldnern kommt in bestimmten Fällen auch eine Haftung Dritter für die Grundsteuer in Betracht (§ 12 GrStG). So haften z.B.

Praxistipp:
Der Grundsteuermessbescheid stellt einen Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO dar. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer - soweit nicht der Hebesatz und seine zutreffende Anwendung strittig sind - können nur gegen den Grundsteuermessbescheid erhoben werden. Ein eventueller Einspruch muss sich also unbedingt gegen den Messbescheid des Finanzamtes, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde richten.

Soll dagegen der Grundsteuerbescheid selbst angefochten werden, so muss gegen diesen Bescheid ein Widerspruch eingelegt werden. Im weiteren Rechtsbehelfsverfahren sind dann insoweit nicht die Finanzgerichte, sondern die Verwaltungsgerichte zuständig.

Die Einlegung eines Rechtsbehelfs begründet jedoch keine aufschiebende Wirkung, sodass die jeweils festgesetzte Steuerforderung fällig bleibt.


Die Grundsteuer wird grundsätzlich in vier gleichmäßigen Raten zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines Jahres fällig (§ 28 GrStG). Bei Kleinbeträgen gelten folgende Ausnahmen:

Praxistipp:
Auf Antrag kann die Grundsteuer auch in einer Summe jeweils zum 01.07. eines Jahres gezahlt werden. Der Vorteil liegt hier allerdings wohl nur in der Ersparnis von Verwaltungskosten und Arbeit, weil drei Zahlungsanweisungen entfallen. Zinsvorteile oder -nachteile ergeben sich nicht, da im Prinzip zwei Raten später und dafür zwei Raten früher beglichen werden, sodass sich die Zinsvor- und -nachteile ausgleichen.

Auf die Regelungen des vereinfachten Verfahrens gemäß § 44 GrStG, bei welchem der Steuerschuldner die Grundlagen und die daraus resultierende Steuer selbst zu berechnen, bei der zuständigen Gemeinde anzumelden und im Zeitpunkt der Fälligkeit zu entrichten hat, wird hingewiesen.


7. Besondere Billigkeitsmaßnahmen, Erlass von Grundsteuer

Ein voller oder teilweiser Erlass der Grundsteuer kommt - jedoch nur auf Antrag (§ 34 Abs. 2 GrStG) - z.B. in Betracht, wenn


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