Die Grunderwerbsteuer knüpft als typischer Vertreter der sogenannten Verkehrssteuern an Rechtsvorgänge für den Erwerb eines Grundstücks oder der Möglichkeit, ein Grundstück zu verwerten, an, § 1 GrEStG. Nach § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer auch solche Rechtsvorgänge, die es einem anderen ermöglichen, ohne das diesem ein Anspruch auf Übereignung zusteht, ein inländisches Grundstück aufgrund einer rechtlichen oder wirtschaftlichen Befugnis auf eigene Rechnung zu verwerten (Rechtsträgerwechsel).

1. Grunderwerbsteuerpflicht

Grunderwerbsteuerpflichtig sind in erster Linie folgende Geschäfte:

• Grundstückskaufverträge
  Maßgebend ist für Rechtsvorgänge gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht der tatsächliche Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch), sondern bereits der Abschluss eines zivilrechtlich wirksamen notariellen Kaufvertrages. Voraussetzung ist, dass sich der in Rede stehende Eigentümer des Grundstücks und der Erwerber verbindlich geeinigt haben, dass das Grundstück überlassen werden soll (BFH, Urteil vom 15.03.2007- II R 80/05, LNR 2007, 32336)
  
  Das bedeutet unter Berücksichtigung von § 14 GrEStG i.V.m. § 38 AO: Kaufverträge, die zu ihrer Wirksamkeit zuvor genehmigt werden müssen, sind nur grunderwerbsteuerpflichtig, wenn die Genehmigung erteilt worden ist. Dies ist insbesondere der Fall bei Verträgen mit beschränkt Geschäftsfähigen, z.B. minderjährigen Kindern. Grunderwerbsteuer fällt hier nur an, wenn der gesetzliche Vertreter, das Vormundschaftsgericht oder ein Ergänzungspfleger (bei Grundstücksgeschäften zwischen Eltern und Kindern) zustimmen.
  
  
• Tausch von zwei Grundstücken
  Der Grundstückstausch löst gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 5 GrEStG wechselseitig Grunderwerbsteuer aus. Hier wird praktisch ein zweifacher Erwerbsvorgang unterstellt.
  
  
• Gesellschaftsverträge,
  Wird in einem Gesellschaftsvertrag gleichzeitig die Übereignung eines Grundstücks vereinbart, beispielsweise im Zuge der Gründung einer GmbH, bei der die Einlage durch Einbringung eines Grundstücks geleistet wird (Sacheinlage), so ist dieser Vorgang grunderwerbsteuerpflichtig.
  
  
• Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz
  Seit 1997 unterliegt anders als zuvor auch die Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften der Grunderwerbsteuer, wenn sich im Vermögen der Gesellschaft ein oder mehrere Grundstücke befinden und sich damit die Übertragung des Gesellschaftsanteils im wirtschaftlichen Ergebnis auch als Übertragung eines Grundstücksanteils darstellt. Eine solche Übertragung ist nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG (i.V.m. § 42 AO) dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn sich bei einer Personengesellschaft mit inländischem Grundbesitz innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand vollständig oder wesentlich ändert, d.h. wenn mindestens 95 % der Anteile an der Gesellschaft auf einen oder mehrere neue Gesellschafter übergehen und somit lediglich ein sog. Zwerganteil verbleibt. Bei der Ermittlung der 95%-Grenze bleibt der Erwerb von Gesellschaftsanteilen durch Erbschaft außer Ansatz, § 1 Abs. 2a Satz 2 GrEStG.
  Nach § 1 Abs. 3 GrEStG entsteht bei einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer auch dann, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft in einer Hand vereinigt oder die so vereinigten Anteile übertragen werden.
  
  
• Umwandlung von Unternehmen
  Im Rahmen einer Unternehmensumwandlung geht grundsätzlich das Vermögen als Ganzes auf den Übernehmenden über (sog. Gesamtrechtsnachfolge), ohne dass ein konkretes Rechtsgeschäft oder eine Auflassung für ein Grundstück vorliegt. Eine solche Vorgehensweise unterliegt unter Anknüpfung an § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG - mit Ausnahme des Formwechsels i.S.v. §§ 1 Abs. 1 Nr. 4, 190 ff. UmwG - grundsätzlich der Grunderwerbsteuerpflicht, (BFH, Beschluss vom 26.01.2000 - II B 108/98, BFH/NV 2000, 1136).
  
  
• Auseinandersetzung oder Auflösung von Gesellschaften
  Was für die Gründung von Gesellschaften gilt, gilt grundsätzlich auch für deren Auflösung oder für das Ausscheiden aller Gesellschafter bis auf einen (sog. Anwachsung). Wird im Zuge eines solchen Vorgangs ein Grundstück übertragen, löst das gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG Grunderwerbsteuer aus. Das gilt auch, wenn eine Personengesellschaft aufgelöst wird unter Ausschluss der Liquidation, d.h. wenn das Vermögen nicht durch Verkauf zu Geld gemacht wird, sondern ein Gesellschafter das Unternehmen allein weiterführt.
  
  Keine Grunderwerbsteuer fällt dagegen grds. an, wenn aus einer bestehen bleibenden Gesellschaft einzelne Gesellschafter ausscheiden. Hier ist allerdings § 1 Abs. 2a, 3 GrEStG zu beachten (s. oben "Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz").
  
  
• Enteignung
  
  
• Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG)
  
  

Hinweis:

Besondere Beachtung verdienen Sachverhaltskonstellationen, bei welchen der vermeintlich Grunderwerbsteuerpflichtige ein unbebautes Grundstück und zusätzlich die Arbeiten für den späteren Bau einer Immobilie von demselben Unternehmen erwirbt. Bei diesem sog. einheitlichen Leistungsgegenstand oder Vertragswerk war nach Auffassung des Finanzgerichts (FG) Niedersachsen (FG Niedersachsen, 02.04.2008 - 7 K 333/06) vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) folgende Rechtsfrage zu prüfen: Ist die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf das komplette Entgelt für Erwerb und künftige Bebauung eines Grundstücks, mithin also auch auf den bereits mit Umsatzsteuer belasteten Entgeltteil für die Bauleistungen, mit dem EU-Recht vereinbar? Das FG Niedersachsen war - entgegen der Rechtsprechung des BFH - der Ansicht, dass diese Frage im Ergebnis zu verneinen war, da ansonsten ein Verstoß gegen das umsatzsteuerliche Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer- Systemrichtlinie (RL 2006/112/EG des Rates vom 28.11.2006) vorliege. Die Bedenken des niedersächsischen Gerichts teilte hingegen das FG Münster nicht. In seinem Urteil vom 19.06.2008 (Az.: 8 K 4414/05 GrE) führt der Senat aus, dass der von dem Niedersächsischen FG gerügte Verstoß gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrfachbelastungsverbot aus Art. 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie nicht bestehe, da die Grunderwerbsteuer nicht eine unzulässige zusätzliche Mehrwert- oder "Sonderumsatzsteuer" darstelle. Der EuGH hat diese Rechtsfrage mit Urteil vom 27.11.2008 (C-156/08) entschieden. Hiernach ist es mit dem EU-Recht vereinbar, wenn beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer mit einbezogen werden, auch wenn auf die Bauleistungen zusätzlich Umsatzsteuer erhoben wird. Die Doppelbelastung solcher Vorgänge mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer ist damit nach Ansicht des Gerichts nicht EU-rechtswidrig.

2. Keine Grunderwerbsteuerpflicht

Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind gemäß § 3 GrEStG insbesondere folgende Übertragungsvorgänge:

• Erbschaft
  Der Erwerb eines Grundstücks "von Todes wegen" unterliegt grundsätzlich bereits der Erbschaftsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Um hier eine steuerliche Doppelbelastung desselben Vorgangs zu vermeiden, sind derartige Grundstücksübertragungen von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
  
  
• Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG),
  z.B. wenn Erben den Nachlass in der Weise aufteilen, dass ein Erbe die Wertpapiere erhält und der andere Erbe dafür das zum Nachlass gehörende Grundstück.
  
  
• Schenkungen unter den Voraussetzungen von § 3 Nr. 2 GrEStG
  
  
• Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
  Auch der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig (§ 3 Satz 1 Nr. 5 GrEStG).
  
  
• Angehörigenerwerb (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
  Grundstücksgeschäfte zwischen Angehörigen in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern - auch Stiefkinder und Ehegatten der Angehörigen) unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.
  
  
• Bagatellverkäufe
  Dazu rechnen Grundstücksverkäufe bis zu einer Freigrenze von 2.500 EUR (§ 8 i.V.m. § 3 Nr. 1 GrEStG). Wird dieser Betrag überschritten, unterliegt er in voller Höhe der Grunderwerbsteuer.
  
  

3. Grundstück

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nur inländische Grundstücke (§ 1 Abs. 1 GrEStG) oder diesen gleichgestellte Rechte (§ 2 GrEStG). Das sind in erster Linie:

• unbebaute Grundstücke, Gebäude
  
  
• Anteile an Grundstücken (Miteigentumsanteile, z.B bei mehreren Eigentümern)
  
  
• Eigentumswohnungen
  
  
• Erbbaurecht
  
  
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden
  
  

4. Höhe der Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung (hierzu im Einzelnen § 9 GrEStG) für die Grundstücksübertragung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) und in Ausnahmefällen ein Wert i.S.v. § 138 Abs. 2 oder 3 BewG (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Das ist - bei dem wohl häufigsten Rechtsgeschäft des Kaufes - regelmäßig der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis. Der Kaufpreis ist grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn er ungewöhnlich niedrig ist. Kann der Kaufpreis nicht exakt bestimmt werden, ist er ggf. zu schätzen.

Zur Gegenleistung zählen neben dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis auch die Übernahme von Grundstückslasten, etwa von auf dem Grundstück lastenden Schulden oder Zahlungen an Dritte, damit diese auf den Ihnen zustehenden Erbteil verzichten, Entschädigung im Falle der Enteignung. Bei Erbbaurechten ist der kapitalisierte Wert der Erbbauzinsen zugrunde zu legen.

Nur in Ausnahmefällen, wenn eine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung nicht vorhanden ist oder wenn das Grundstück gar nicht unmittelbar veräußert wird, etwa bei der Anteilsvereinigung (s.o.), wird die Bemessungsgrundlage nach Maßgabe von § 138 Abs. 2 oder 3 BewG bestimmt.

Bei vollständiger oder wesentlicher Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft mit Grundbesitz ab 1997 bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Teil des Anteilskaufpreises, der auf das Grundstück entfällt.

Der Steuersatz beträgt dem Grunderwerbsteuergesetz gem. § 11 Abs. 1 GrEStG folgend einheitlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Seit dem 01.09.2006 haben die Bundesländer gem. Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG davon abweichend die Befugnis erhalten, die Höhe des Steuersatzes selbst zu bestimmen. Von dieser Möglichkeit haben bis zum 31.12.20100 bereits die Länder Berlin (4,5 % der Bemessungsgrundlage seit dem 01.01.2007), Hamburg ebenfalls mit einem Steuersatz von 4,5 % seit dem 01.01.2009 und Sachsen-Anhalt auch mit einem Steuersatz in Höhe von 4,5 %. der Bemessungsgrundlage, jedoch erst seit dem 01.03.2010, Gebrauch gemacht. Zum 01.01.2011 haben das Land Niedersachen und das Saarland den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer auf 4,5 % respektive 4,0 % erhöht. Eine Erhöhung des Steuersatzes auf 4,5 % hat auch das Land Bremen zum Stichtag 01.01.2011 eingeführt. In Brandenburg wird der Grunderwerbsteuersatz zum 01.01.2011 sogar auf 5,0 % erhöht. Eine Erhöhung auf den vorgenannten Satz erwägt auch das Land Schleswig- Holstein, jedoch erst im Jahr 2013.

Die Steuer wird vom Finanzamt durch einen speziellen Steuerbescheid festgesetzt und ist regelmäßig 1 Monat nach seiner Bekanntgabe fällig, (§ 15 GrEStG).

Notare, Behörden und Gerichte sind grundsätzlich verpflichtet, dem Finanzamt alle Grundstückserwerbe mitzuteilen (§ 18 GrEStG). Da Grundstücksgeschäfte regelmäßig nur dann zivilrechtlich wirksam sind, wenn sie notariell beurkundet sind bzw. im Grundbuch eingetragen werden, ist eine nahezu lückenlose Erfassung der grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgänge sichergestellt.

Seit 1997 sind von der Mitteilungspflicht auch Änderungen des Gesellschafterbestandes von Personengesellschaften mit Grundbesitz erfasst.

Auch die Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist sichergestellt. Für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist nämlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich (§ 22 GrEStG). Diese Bescheinigung wird aber nur dann ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer auch tatsächlich gezahlt wird.

Praxistipp:
	Ausnahmsweise ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung auch dann zu erteilen, wenn die fällige Grunderwerbsteuer gestundet worden ist, § 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG.

Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind nach der gesetzlichen Regelung Veräußerer und Erwerber gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG), d.h. das Finanzamt kann die Steuer in voller Höhe bei einem der beiden verlangen. Eine im Innenverhältnis, beispielsweise in einem Kaufvertrag vereinbarte einseitige Belastung des Erwerbers ist grundsätzlich für das Finanzamt nicht bindend. Die Vereinbarung verschafft lediglich dem Veräußerer die Möglichkeit, im Innenverhältnis die Steuer abzuwälzen. Das ändert aber nichts daran, dass auch der Veräußerer in Anspruch genommen werden kann, wenn der Erwerber insbesondere aufgrund bestehender Illiquidität nicht zahlen kann.